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深度// 宣城房价7000+现象的思考

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深度// 宣城房价7000+现象的思考
http://www.aofenglu.com  时间:2017年5月2日   来源:宣城房产网

昨日发布了一则消息《宣 城 房 价进入7000+时代》,文后网友评论众多,困惑宣城房价为何进入7000+时代?或许“神一般的存在”的任志强豪言又起:房价必涨,有钱就买!我对任志强此前对房价走势精准的判断佩服的五体投地。现在问题来了:宣城7000+房价正常吗?宣城房价为何还在涨?接下来房价会怎么走?买房要等房价下跌吗?本文无意提供楼市药方,旨在为上述网友答疑解惑。

一、关于宣城7000+房价

2017年4月30日,城东某项目开盘,首现宣城7000+房价,引起舆论一片哗然。其实大家认知的房价往往是整个市场的均价,宣城纯商品住宅目前的均价不足6000元/米,个别优质房源高开高走也属正常。但此次7000+房价无疑己给宣城楼市注入鸡血,势必引发市场恐慌,为日后市场房价上涨埋下“伏笔”,应引起政府相关部门的高度警觉。新房价格决定存量房价格,而不是存量房价格决定新房价格,这是目前国内房地产市场最可怕的事实。

二、宣城房价为何还在上涨?


2016.4-2017.4宣城市区纯商品住宅月度U乐国际娱乐行情走势

1、供应不足

a、商品房库存量持续减少

2016年底宣城市区纯商品房库存67万㎡,去库存周期仅为6.1个月[详情]。今年新增供应37万㎡,去除今年U乐国际娱乐40万㎡,目前宣城市区纯商品住宅库存约63万㎡,库存周期已经低于6个月。根据近日出台的住建部、国土部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,对于商品住房消化周期6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。据了解,宣城土地市场2015、2016年度鲜有纯商品住房类土地上市(期间出让的同曦地块目前尚未完全启动[详情]),只在2017年初3个知名房企进入宣城,补充市场。

b、高品质房源稀缺

宣城房地产市场经过近8年的发展之后,部分购房者首套房问题已经得到解决,改善型品质需求人群逐渐增多,使得部分开发商所谓的高端房源略显紧俏。

2、需求旺盛

a、自住刚需:如城镇化进程中村民变市民的刚需;棚户区改造货币化征收政策及对征收人购买商品房实施补助政策带来的拆迁刚需;城市发展流入人口刚需等。

b、外地限购返乡置业:周边一二线城市从去年10月份不断出现限购政策(如合肥、南京、杭州、苏州、上海等)不同程度的将部分在外务工的宣城人挤出当地市场,不得不回宣城购房置业。

c、投资需求:全国整体市场看好,房产成为时下保值增值的最佳投资渠道。或许,买房子自住是刚需,担心资产贬值而进行优化配置也是刚需,而后者或已成为房价上涨的一大动力。

3、市场不规范

a、房企的垄断定价

如昨日开盘的项目,拿地楼面价约为1733元/平米,开盘的价格7000+,两者之间差额超5000元,房企的定价是否合理?这是政府相关部门要认真研究的问题,甚至可以借鉴周边城市,如滁州3月9日印发《关于进一步促进全市房地产平稳健康发展的若干意见》,明确限定了部分即将出让的地块未来的商品住房U乐国际娱乐均价,分别不得超过5200元或5500元。同时滁州成立了商品住房价格备案联席会议制度和由7家单位参加的商品住房价格备案指导组,从土地成本、建安成本、税费等方面进行测算和分析,提出U乐国际娱乐备案修正价格。

b、隐形的第三只手哄抬房价

不排除部分房企捂盘惜售、违规售房;中介乘机哄抬,甚至控制部分房源抬价出售;也不排除,投机客看楼市火爆,借机炒房。

c、U乐国际娱乐不对称,购房者盲目跟风

由于购房者对市场认知的缺失和“买涨不买跌”心里作用,部分房企饥饿营销和洗脑风暴式的营销策略,使得购房者造成恐慌心理,盲目追房。

d、政策预期不明,恐慌性入市

宣城地方政府2016年出台《关于促进房地产市场健康发展的实施意见》[详情],并于2016年底将部分契税补贴政策延期至2017年6月31日[详情]。购房者为获取补贴或对未来市场政策预期的不确定,造成了部分恐慌性入市心里。

三、宣城房价会怎么走?

房地产是一种商品,是商品其价格就会围绕着它的价值波动,所以房价有涨有跌都属正常,只是因为一个特殊的原因导致中国的房价这么多年来并没有实质性下跌过,究其根源在土地。土地是独一无二,是不可复制的,这种稀缺性导致房价涨的本质不是房子升值,而是土地升值。


过去十年重要的房地产政策(包括刺激与打压两种类型),与70城房价指数走势

房价在什么时候会下跌呢?历史事实说明,房价下跌的标准只有一个,那就是城市的发展停滞。宣城的房价会不会跌?判断的依据是宣城城市未来发展会不会停滞,即便只有几十万人口的小城市,在建造了几百万人居住的房子,它的房价会不会下跌呢?不一定,因为只要这座城市的发展速度是对房子有需求的,那么房价就不会下跌。根据前不久公示的《宣城市城市总体规划(2016-2030年)》,宣城城市规模“至2020年,中心城区人口规模65万人,用地规模65平方公里,至2030年,中心城区人口100万人,用地规模100平方公里。”所以,你自己分析会跌吗?但是不跌为何还在不断调控呢?纵观各地调控政策,房地产调控的首要目标不是在调控房价,而是在预防崩盘;调控的关键点,其实都是在尽量挤泡沫,强调的是平稳有序发展。

四、买房要等房价下跌吗?

房价会不会下跌主要看城市的发展状况,但是每个人似乎都有体会,就是无论何时买房,你都不会觉得便宜。查一查近二十年的资讯,每年都有房价已经高到没人能买得起的新闻;现在买不起,十年前也买不起, “需要100年才能买上房”这句话仿佛穿越了几十年,年年出现。总有人说,几年前何时何时,三十年前,二十年前,甚至十年前的房价真是太便宜了,我真不明白为什么当时不去买呢?所以说,只要买房就很难买到便宜的房子,买房等房价下跌似乎是一个伪命题。

五、我们的期待

也许,你会说,我不买房,现在的探讨与我没有半毛钱关系。很抱歉的告诉你,你错了。因为如果房地产出现问题,比如房价大幅下跌的话,那么无论你买房还是不买房你都会受到经济不景气的冲击,有房者还有安身立命之所。没房的话,股市、汇市、理财在经济危机中的贬值速度依然会超过房子的,所以无论买房还是不买房,经济下跌的时候危险对于任何人几乎没有差别。所以我们要理性,要共同维护房地产市场的秩序,促进房地产业持续发展。我们期待政府监管跟进、适时土地供应、百姓理性购房、房企合理定价,让宣城房地产市场真正回归“房子是用来住的,不是用来炒的”商品属性。

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